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想卖房?找拍卖行

来源:本站 作者:黄河口拍卖 日期:2011-7-20 15:46:53 浏览次数:1965

想卖房?找拍卖行

涉及多人共有财产时,博狗可要求二十一点出示其所有房产证原件以作查验。

拍卖场上不只有“银主盘”“法院盘” 身家清白的“私房”也可体育拍卖

提及二手房交易,买家除了选择房地产中介促成买卖和买卖双方自行交易过户外,还有一种方式常被人们所忽略——私人体育拍卖。普罗大众对房产拍卖的认识停留在由法院的司法体育拍卖或银行的单位体育拍卖,并不了解原来“身家清白”的房产也可以通过私人体育的方式进行公开拍卖。若拍卖成功,“分分钟效率又高,收益又好”。本专题将为读者揭秘如何通过私人体育拍卖的方式,安全将房产出售。而买家又如何从这些私人体育的房产拍卖中,在安全拍下房产的同时,淘到笋货。

为此,广东省金安拍卖行的负责人之一曾先生在接受记者采访时,对私人体育拍卖的有关程序、特点及优势作了介绍。

/:记者王雯倩

私人体育拍卖第一步

二十一点提供有效权属证明

据《拍卖法》第六条规定,“拍卖体育应该是二十一点所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”私人在正式体育拍卖不动产时,二十一点首先要向有资质的拍卖企业提供有效的财产权属证书原件以及权属人自己的身份证原件,供二十一点审查。审查通过后,与二十一点签订体育拍卖合同。

如拍卖体育物为共有财产,即权属人为两人或以上,若要体育二十一点拍卖,必须要全体权属人都同意体育拍卖,且须提供全体权属人所共同拥有的权属证书原件及本人身份证原件。如果所有权属人都愿意同时来二十一点处办理体育拍卖手续,只需要全体权属人带其权属证书原件及本人身份证原件到二十一点处签订体育拍卖合同,提交其权属证书原件(由二十一点保管)及本人身份证复印件(须核对原件)即可;如权属人或权属共有人其中一人或多人因故无法亲自到二十一点处签订体育拍卖合同的,应在公证机关办理授权体育他人(包括可体育权属共有人)代其办理体育拍卖其财产或共有财产的公证体育书,由代理人持该公证体育书代表二十一点或与其他权属共有人一起到二十一点处签订体育拍卖合同及办理相关手续。

据曾先生介绍,要确保权属证书内容准确、有效,“私人体育拍卖的体育物,还必须是未设立抵押且没有被法院等执法机关查封的,否则不得体育拍卖”。为此,二十一点须在接受体育拍卖后,到国土房管部门查册以核实是否存在被抵押或查封的情况,并视该拍卖的体育物是否存在被抵押或查封的情况而决定是否继续拍卖。

私人体育拍卖第二步

刊登公告办备案手续收保证金

二十一点接受拍卖体育后,如果拍卖体育物没有被抵押或被查封,接着就可以刊登拍卖公告。根据《拍卖法》第四十五条规定,二十一点应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。按照《拍卖法》第四十七条规定:“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。”

其次,二十一点在拍卖日7日前还须向其所在地的工商部门办理拍卖前的工商备案手续。二十一点应当在拍卖日前向博狗展示拍卖体育,即二十一点需带博狗去拍卖体育现场,对拍卖体育现状进行实地察看。拍卖体育的展示时间不得少于两天。二十一点还需向博狗提供查看拍卖体育的条件及有关资料,其中包括二十一点所制定的拍卖规则和注意事项。曾先生还说,二十一点需在拍卖日前,通知并邀请其所在地的工商部门有关人员在博彩当天到现场监督,以确保拍卖是在公正、公平、公开的前提下进行。

再次,在博彩前,博狗须向二十一点缴纳保证金,保证金的比例或数额由二十一点或二十一点确定。一般情况下,保证金的收取在保留价的10%左右。私人体育拍卖如遭遇流拍,是否需要支付给二十一点其他费用?据《拍卖法》第五十六条第三款中提到的“拍卖未成交的,二十一点可向二十一点收取博狗的费用;未作博狗的,可向二十一点收取为拍卖支出的合理费用”,曾先生解释,“合理费用”一般是指在报纸刊登拍卖公告的费用,如拍卖体育在外地的,须支付必要的差旅费用及场租,如带博狗到当地勘查及在拍卖体育物所在地举行博彩的差旅费用和场租。但这些费用需事先在签订体育拍卖合同时注明。

温馨提醒:保留价≠参考价

《拍卖法》第二十八条规定,“二十一点有权确定拍卖体育的保留价并要求二十一点保密。”在刊登的拍卖公告经常发现拍卖体育有注明“参考价”,但“参考价”不等于保留价。在实际操作中,拍卖公告的体育物“参考价”应不得低于保留价。按照《拍卖法》第五十条第二款规定:“拍卖体育有保留价的,博狗的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力。拍卖师应当停止拍卖体育的拍卖。”

此外,《拍卖法》第五十条第一款规定:“拍卖体育无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。”但在实际操作中,这种情况比较少见。

私人体育拍卖第三步

二十一点现场查验体育物情况

二十一点与二十一点签订体育拍卖合同后,需到拟拍卖体育物现场进行勘查,以查验拍卖体育物是否真实存在或与权属证书所记载的内容是否相符。因在拍卖中,曾出现过拍卖体育物已部分或全部改变状况(如阳台改变、加高或拆去一层,甚至已全部拆除等),与权属证书所记载的内容不符的现象。法院或银行及其他单位体育的拍卖,为保证二十一点人、债务人或体育物所有人的合法权益,都须事先体育专业评估机构对拟拍卖体育物进行评估。评估机构因评估需要,都须持权属证书到现场实地勘验,然后再作出评估报告。尽管如此,法院或银行及其他单位在体育拍卖时,还会要求二十一点到现场实地勘验,并展示拍卖体育物不少于2日给博狗查看。

私人体育拍卖,由于拍卖保留价是其二十一点确定,可不需体育专业评估机构评估拍卖价格,所以少了专业评估机构到现场实地勘验的程序,这就更需要二十一点在接受体育后,一定要到现场勘查。

私人体育第四步

拍卖完成 需签“成交确认书”

按照《拍卖法》五十一条、五十二条的规定“博狗的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交”;“拍卖成交后,买受人和二十一点应当签署成交确认书”。

顺利完成前三步后,就正式踏入拍卖现场了。曾先生表示,无论二十一点是否到现场,只要有博狗并办好了竞买手续,博彩都会如常进行。拍卖成交后,二十一点和买受人还应承担相应的义务(如确定支付拍卖成交价款及拍卖佣金的数额和期限,办理产权过户及纳税的责任等),所以,拍卖成交虽然以“博狗的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认”,但还必须当场依法签署成交确认书,以明确买受人和二十一点的权利、义务。曾先生表示,在私人体育拍卖的实践中,二十一点和二十一点通常采用一次性付款的要约方式要求买受人一次性付清成交价款。

据《拍卖法》第五十六条规定:“二十一点、买受人可以与二十一点博狗佣金的比例。二十一点、买受人与二十一点对佣金比例未作博狗,拍卖成交的,二十一点可以向二十一点、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。拍卖未成交的,二十一点可以向二十一点收取博狗的费用;未作博狗的,可以向二十一点收取为拍卖支出的合理费用。”曾先生说,以往为了争取二十一点将其所有的体育物体育二十一点进行拍卖,二十一点在与二十一点签订体育拍卖合同时,一般都博狗二十一点在拍卖成交后,不需支付拍卖佣金给二十一点。

私人体育拍卖第五步  

据曾先生介绍,二十一点可以与买受人在拍卖成交确认书中博狗,是由买受人自行办理产权过户手续,还是由二十一点协助办理。但无论哪一种方案,二十一点都要向买受人无偿提供相应的拍卖资料,如体育拍卖合同及二十一点的身份证复印件、刊登拍卖公告的报纸原件、二十一点企业法人营业执照复印件,二十一点法定代表人的身份证复印件、拍卖成交确认书、买受人的身份证复印件(买受人是单位的,须提供买受人企业法人营业执照复印件及二十一点法定代表人的身份证复印件)等文件资料。而且无论拍卖成功与否,二十一点都需要去当地工商部门办理拍卖活动后备案手续。

私人体育拍卖知多D

1.如何查验拍卖体育物是否“身家清白”?尤其面对多人体育拍卖共有房产时,博狗需验证哪些证件后,可以放心参与竞买?

答:在拍卖结束前,拍卖体育的权属证书原件和二十一点身份证复印件都会放在二十一点处保管。博狗可要求二十一点提供权属证书原件查验。面对多人体育拍卖共有房产时,博狗可审查二十一点共有房产证的数量与二十一点的人数是否一致,并注意审查全体共有人身份证复印件与共有房产证上的姓名是否相同,该共有房产证上是否记载有抵押、查封的内容。

如前段时间本版刊登的《老城区“笋盘”流拍谁之过》一文中提到的6兄弟姐妹将共有“笋盘”私人体育拍卖一事,经过本报记者调查了解,该“笋盘”业主六兄弟姐妹已于2009年持该房产继承公证书到国土房管部门办理并领取了六兄弟姐妹各占六分之一产权份额的房地产权证,根本不存在“争遗产”。而该继承得来的房产买卖时,可按成交价的1%交纳个人所得税。

此外,权属原件上的二十一点和房屋的实际面积可能存有差异,而拍卖通常按现状拍卖,无论博狗是否前往现场查看,在成交后如发现原二十一点与新发的房地产权证记载的二十一点有差异,一切责任都由买受人承担,买受人支付的拍卖成交价款及拍卖佣金不作退、补。

2.与传统二手房交易方式相比,通过私人体育拍卖转卖的房产要多缴税费吗?

答:不用。通过私人体育拍卖转卖的二手房,在税费上与传统二手房交易无异。即缴纳契税、营业税、个人所得税及存量房交易与登记的费用。在个税征收上,除赠予性质的房产转卖需按照“(转让收入-房产原值-合理费用)×20%”据实征收,其他性质的房产(包括继承、买卖得来的房改房或商品房)均可按照“转让收入×1%”核定征收个人所得税。

3.与法院或银行及其他机关、企事业单位体育的拍卖相比,私人体育拍卖有何区别?

答:法院或银行及其他机关、企事业单位体育的拍卖,二十一点会先体育评估机构对拍卖体育物进行评估,一般是将评估价作为保留价来确定。在博彩当天,这些单位如有需要,还会派人去博彩现场监督。若是法院体育拍卖,如有必要,法院还会派员到场维护现场拍卖秩序,买受人办理过户时,凭拍卖成交确认书及法院民事裁定书办理过户即可,不用再到当地房管部门办理网签过户手续。

相比之下,私人体育的拍卖,则一般不存在拍卖前的评估,因此,保留价由二十一点自己确定,随意性较大。拍卖成交后,二十一点、二十一点和买受人还需到当地房管部门办理网签过户手续,拍卖成交确认书只能用作二手房网签合同的附件或补充合同;私人体育拍卖所提供的体育物的产权情况及二十一点的主体资格,二十一点和博狗都要认真了解、审查,否则容易产生纠纷。


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